房地產(chǎn)行業(yè)鏈條長(zhǎng)、涉及面廣，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。去年12月召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，“支持剛性和改善性住房需求”。今年上半年，從各地優(yōu)化公積金政策，到“帶押過(guò)戶”改革全面推進(jìn)，再到房貸利率隨LPR“雙降”應(yīng)聲下調(diào)，可謂利好頻出。

而今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)卻是在“小陽(yáng)春”后突然轉(zhuǎn)冷：今年2、3月，前期受到壓抑的住房需求獲得較快釋放，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)一定反彈。但從二季度的情況來(lái)看，受到多重因素影響，各地新房二手房交易再度陷入低迷，仍處于調(diào)整期的房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖受阻，目前還面臨不少困難。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷2022年的深度調(diào)整后，購(gòu)房者置業(yè)情緒和市場(chǎng)信心均尚未扭轉(zhuǎn)。隨著經(jīng)濟(jì)恢復(fù)向好，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)政策顯效，市場(chǎng)預(yù)期好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐步企穩(wěn)。

【資料圖】

需求端利好政策頻出

6月20日，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布了新一期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）。其中，1年期LPR、5年期以上LPR均環(huán)比下降10個(gè)基點(diǎn)，分別降至3.55%、4.2%。

我國(guó)首套房的利率下限為L(zhǎng)PR基礎(chǔ)上減20個(gè)基點(diǎn)，5年期以上LPR下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，對(duì)應(yīng)首套房的下限利率為4%。事實(shí)上，早在今年年初，中國(guó)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)（現(xiàn)國(guó)家金融監(jiān)督管理總局）就發(fā)布了《關(guān)于階段性調(diào)整差別化住房信貸政策的通知》，允許部分城市自主下調(diào)首套房貸款利率。貝殼研究院市場(chǎng)分析師劉麗杰表示，首套房貸利率下降有助于降低首次剛需置業(yè)的購(gòu)房成本，促進(jìn)剛性住房需求釋放。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，在當(dāng)前購(gòu)房者入市意愿偏弱的情況下，降低購(gòu)房首付比例或降低購(gòu)房首付壓力非常重要。不過(guò)，具體的首付比例需要審慎研究決定，也不宜降得過(guò)低。

住房公積金是購(gòu)房者重要的資金來(lái)源之一。近期，多地出臺(tái)公積金新政，主要包括優(yōu)化公積金貸款與提取、支持提取公積金支付首付等內(nèi)容。相比于過(guò)去“先買(mǎi)房再提取公積金”的流程，直接提取公積金支付首付，能夠減輕購(gòu)房壓力，提升市場(chǎng)活躍度。

當(dāng)然，對(duì)于剛需購(gòu)房者而言，公積金的意義更在于貸款利率優(yōu)勢(shì)。在一線城市，通過(guò)住房公積金和商貸組合，能夠盡量降低一些房貸壓力。目前，5年以下（含5年）和5年以上首套個(gè)人住房公積金貸款利率為2.6%和3.1%。

值得一提的是，去年以來(lái)，各地密集發(fā)布“商轉(zhuǎn)公”政策。所謂“商轉(zhuǎn)公”，即借款人無(wú)須自籌資金提前結(jié)清商業(yè)貸款，直接將購(gòu)房者商業(yè)貸款余額轉(zhuǎn)為住房公積金貸款。不過(guò)，各地“商轉(zhuǎn)公”政策在購(gòu)房套數(shù)、已還款狀態(tài)、征信情況、公積金繳存情況等方面設(shè)定了門(mén)檻，覆蓋人群有限。

支持剛性和改善性住房需求釋放，還需要降低交易成本，比如被很多人詬病的房產(chǎn)交易中介費(fèi)率。目前，我國(guó)房產(chǎn)交易的中介費(fèi)率大概在2%上下，主要由買(mǎi)家承擔(dān)。5月8日，住建部、市場(chǎng)監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見(jiàn)》提出，“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要合理降低住房買(mǎi)賣(mài)和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。鼓勵(lì)按照成交價(jià)格越高、服務(wù)費(fèi)率越低的原則實(shí)行分檔定價(jià)。引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。”業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，在監(jiān)管壓力之下，房地產(chǎn)交易中介費(fèi)會(huì)出現(xiàn)一定程度的松動(dòng)。

“帶押過(guò)戶”改革和“一年內(nèi)換房退個(gè)稅”政策，則有助于降低居民換房成本，激活改善型住房需求。今年3月30日，自然資源部、銀保監(jiān)會(huì)（現(xiàn)國(guó)家金融監(jiān)督管理總局）印發(fā)《關(guān)于協(xié)同做好不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶”便民利企服務(wù)的通知》，交易雙方可在原抵押權(quán)不解除的情況下辦理住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。另?yè)?jù)財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)布的公告，自2022年10月1日至2023年12月31日，購(gòu)房者出售二手房并在一年內(nèi)重新購(gòu)房，其目前出售的二手房繳納的個(gè)稅可以辦理退稅。

樓市回暖后突然冷淡

今年年初，二手房市場(chǎng)經(jīng)歷了一個(gè)“小陽(yáng)春”，為何又突然冷淡？業(yè)內(nèi)人士分析，受去年底疫情影響，以新市民為主體的剛需、新中產(chǎn)為主體的改善型需求被抑制，這些積壓的需求在今年2、3月份集中迅速釋放。還有部分購(gòu)房者因?yàn)槿ツ甑追績(jī)r(jià)下調(diào)過(guò)快，帶著“抄底”心理入市。在剛需迅速釋放后，剩余需求對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期本就不甚樂(lè)觀，觀望情緒濃厚。

6月29日，中國(guó)人民銀行公布的《2023年第二季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查報(bào)告》顯示，未來(lái)三個(gè)月，16.2%的居民打算購(gòu)房，這一比例低于今年一季度的17.5%。

當(dāng)前，需求不穩(wěn)已成為制約房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)的主要因素之一，主要受收入預(yù)期、房?jī)r(jià)預(yù)期、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)影響。上海金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室主任曾剛表示，收入預(yù)期不穩(wěn)導(dǎo)致居民的支出意愿不足，房?jī)r(jià)波動(dòng)也在一定程度上改變了“只漲不跌”的預(yù)期，部分購(gòu)房者因此持觀望態(tài)度，二者共同造成居民部門(mén)的購(gòu)房支出意愿下降。此外，由于此前部分房屋無(wú)法按時(shí)交付、爛尾，部分居民對(duì)一手房風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂有所上升，也影響了購(gòu)房意愿。

對(duì)于6月20日LPR利率下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，雖然業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，有利于降低個(gè)人房貸成本，提振房地產(chǎn)市場(chǎng)信心。但也有市場(chǎng)人士指出，月供節(jié)約幾十元、上百元，解決不了支付首付和可持續(xù)支付月供的壓力。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨供需兩端下行的壓力，需要配合更多實(shí)質(zhì)性政策落地，才能真正提振樓市。

廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉建議，從供需兩端加大政策支持力度。在需求端，加強(qiáng)“降成本”措施，如合理下調(diào)存量房貸利率，合理下調(diào)二手住房交易的稅率、按揭利率，降低經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)率，全面推進(jìn)二手住房“帶押過(guò)戶”，推進(jìn)存量“商轉(zhuǎn)公”貸款、提高“組合貸”審批效率等。在供給端，加強(qiáng)存量在建在售房源巡查，對(duì)存在水電管氣路網(wǎng)等市政設(shè)施短板的，以及存在教育、醫(yī)療等公共服務(wù)不足的，全面推進(jìn)補(bǔ)短板行動(dòng)，降低購(gòu)房者的住房消費(fèi)成本。

多位業(yè)內(nèi)人士均表示，改善性購(gòu)房需求未來(lái)將逐步增多，且潛力較大。當(dāng)前，改善性住房需求的購(gòu)房成本總體上仍高于購(gòu)買(mǎi)首套房。應(yīng)進(jìn)一步合理支持改善性住房需求，根據(jù)實(shí)際情況適當(dāng)降低其購(gòu)房成本。

“防范化解房企風(fēng)險(xiǎn)與支持改善性住房需求是近一段時(shí)間以來(lái)房地產(chǎn)供需兩端支持政策的主要方向?！睎|興證券分析師陳剛表示，繼去年地產(chǎn)融資端“三支箭”（信貸融資、債券融資、股權(quán)融資）重磅發(fā)布，2023年“保交樓”成為地產(chǎn)行業(yè)重點(diǎn)目標(biāo)，竣工面積明顯修復(fù)且增速持續(xù)加快。此外，隨著地產(chǎn)限購(gòu)政策持續(xù)優(yōu)化，市場(chǎng)信心有望得到進(jìn)一步修復(fù)，后續(xù)銷(xiāo)售和新開(kāi)工數(shù)據(jù)或?qū)⒂兴纳啤?/p>

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜也表示，若更多實(shí)質(zhì)性政策落地，市場(chǎng)預(yù)期或進(jìn)一步好轉(zhuǎn)和修復(fù)，從而帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸企穩(wěn)，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)有望溫和修復(fù)。

提前還貸趨勢(shì)或?qū)⒀永m(xù)

“房貸是普通人能向銀行借到的時(shí)間最長(zhǎng)、利息最低的一筆錢(qián)?！痹谶^(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間里，這一觀念深入人心。不少人在買(mǎi)房時(shí)，信心滿滿地決定用最低首付標(biāo)準(zhǔn)貸款，把貸款額度和時(shí)限都拉到最滿。

去年下半年以來(lái)，受投資理財(cái)收益率下行、新發(fā)放房貸與存量房貸利差拉大等多重因素影響，“借高貸、用最長(zhǎng)期限還貸”的群體中，越來(lái)越多的人選擇提前還貸——當(dāng)有一定儲(chǔ)蓄又沒(méi)有可觀投資理財(cái)渠道時(shí)，這不失為理性選擇。一位資深地產(chǎn)人士認(rèn)為，在市場(chǎng)預(yù)期沒(méi)有改善的情況下，提前還貸趨勢(shì)或?qū)⒀永m(xù)。

為應(yīng)對(duì)提前還貸壓力，很多銀行不得不要求至少提前3個(gè)月預(yù)約，甚至對(duì)提前還貸的行為收取補(bǔ)償金等。最近一段時(shí)間，在監(jiān)管部門(mén)指導(dǎo)下，各大行也開(kāi)始優(yōu)化還款方案，通過(guò)降低提前還貸門(mén)檻、開(kāi)放更多還款渠道、縮短預(yù)約等待時(shí)間等方式緩解提前還貸難的問(wèn)題。

“提前還貸最適合的，是仍處在還款前期的人?！币晃环康禺a(chǎn)中介告訴記者，房貸的還款方式分等額本息和等額本金兩種，大部分人都會(huì)選擇等額本息。這種還款辦法，初期還的利息多、本金少，到最后一期，利息可能只有幾十元。提前還款的時(shí)間越晚，減輕利息支出的作用就越小。因此，當(dāng)實(shí)際還款期限超過(guò)貸款期限的1/3后，提前還貸的意義就不大了。

能夠提前還貸的購(gòu)房者畢竟只是少數(shù)，那些沒(méi)有提前還貸實(shí)力的購(gòu)房者，也迫切希望貸款利率“高轉(zhuǎn)低”。

“商轉(zhuǎn)公”是一種方式，但限制條件多，申請(qǐng)門(mén)檻高。以長(zhǎng)春為例，住房貸款“商轉(zhuǎn)公”需滿足所購(gòu)住房為家庭在本市唯一住房、首次申請(qǐng)公積金貸款、原商貸36個(gè)月無(wú)逾期記錄、原商貸銀行同意提前結(jié)清等諸多條件。也就是說(shuō)，首套購(gòu)房商貸需要正常還款三年以上才可以申請(qǐng)。

首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)土地資源與房地產(chǎn)系主任趙秀池建議，各城市除了推出“商轉(zhuǎn)公”政策，還可以嘗試通過(guò)直接貼息的辦法來(lái)解決購(gòu)房者存量商貸利率較高的問(wèn)題。

需要警惕的是，此前不少中介機(jī)構(gòu)宣稱(chēng)可通過(guò)房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)房貸利率“高轉(zhuǎn)低”，由此還引發(fā)了強(qiáng)力監(jiān)管。今年2月9日，中國(guó)人民銀行和銀保監(jiān)會(huì)（現(xiàn)國(guó)家金融監(jiān)督管理總局）要求商業(yè)銀行做好貸前貸后管理，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)警示，并表示將加大檢查處罰力度，查處違規(guī)中介并披露典型案例。

按照監(jiān)管規(guī)定，銀行與消費(fèi)者貸款合同會(huì)明確約定貸款用途，銀行若發(fā)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸資金未按照合同約定使用，最終將由消費(fèi)者承擔(dān)違約責(zé)任?！耙坏┌l(fā)現(xiàn)貸款被挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域的，銀行將會(huì)立刻收回貸款，壓降授信額度，并追究相應(yīng)法律責(zé)任。同時(shí)，也會(huì)對(duì)借款人的征信帶來(lái)影響?！痹鴦傉f(shuō)。